EL INFONAVIT Y SU PAPEL EN LA REACTIVACIÓN ECONÓMICA DE MÉXICO
EPISODIO 21 - PODCAST NORTE ECONÓMICO
- Para Carlos Martínez, Director General del Infonavit, la economía seguirá recuperándose en 2021 y se mantendrá el apetito por adquirir una vivienda.
- Este junio de 2021, se lanzó el nuevo crédito Infonavit, con tasas diferenciadas por nivel de ingreso desde 2 hasta 10.45 por ciento.
- El instituto colocó 475 mil créditos y dispersó 213 mil millones de pesos (mdp) en la economía el año pasado.
Ciudad de México, 09 de junio de 2021.— En el nuevo episodio del podcast Norte Económico, Carlos Martínez Velázquez, Director General del Infonavit, se mostró optimista sobre el futuro para el sector de la vivienda en México, después de sortear una de las peores crisis en la historia reciente debido al COVID-19.
El directivo destacó que tanto los bancos como el Instituto gozan de liquidez y están en una etapa de impulso al financiamiento hipotecario. Detalló que recientemente se lanzó el nuevo crédito Infonavit, con tasas diferenciadas por nivel de ingreso desde 2 hasta 10.45 por ciento anual. Además, en vez de ofrecer las mejores condiciones financieras a personas con menos riesgo de impago, se otorgarán a los trabajadores de más bajos ingresos, debido al mandato social que tiene el instituto.
Martínez Velázquez señaló que su expectativa para el cierre de año es que la economía siga recuperándose y, por ende, se mantendrá el apetito de los mexicanos por adquirir una vivienda. En este sentido, mencionó que el Infonavit colocó 475 mil créditos y dispersó 213 mil mdp en la economía el año pasado, lo que representa una contracción de solo 3 por ciento (frente al 9.5 por ciento que se registró en la crisis financiera de 2008-2009).
También se refirió a la reforma a la Ley del Infonavit que se promulgó en diciembre pasado, la cual “implica transformar completamente el portafolio del instituto” al permitir que los 69 millones de personas afiliadas accedan a un crédito, y no solo los 20 millones que tienen una cuenta activa, como sucedía anteriormente. De igual forma, abre la puerta para otorgar créditos subsecuentes y amplía los objetos de financiamiento (por ejemplo, un terreno).
Finalmente, el directivo comentó que el Infonavit tendrá un papel muy relevante para acompañar la reactivación económica de México, asimismo, reiteró su expectativa de que el mercado siga creciendo y haya nuevas oportunidades para la industria de la construcción.
La entrevista completa está disponible desde este miércoles en Spotify, Apple Podcast y en el sitio GFNorte.
Para más información a medios de comunicación:
Francisco Rodríguez Daniel
Director Ejecutivo de Comunicación Corporativa
Cel.: (55) 4522-6753 / francisco.rodriguez.daniel@banorte.com
Alfonso Cadena
Gerente de Relación con Medios
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Transcripción:
Con Gabriel Casillas, Director General Adjunto del área de Análisis Económico y Relación con Inversionistas, y Alejandro Padilla, Director Ejecutivo de Análisis Económico y Estrategia Financiera de Mercados. Un podcast de Banorte para encontrar el horizonte de la economía.
Entrevista a Carlos Martínez Velázquez, Director General del Infonavit
GC: Bienvenidos a Norte Económico, el podcast de Grupo Financiero Banorte para alcanzar el horizonte de la economía. Yo soy Gabriel Casillas y junto con Alejandro Padilla conducimos este podcast, además de liderar los equipos de Análisis Económico y Estrategia Financiera de Mercados. Hola, Alex, ¿cómo estás?
AP: Hola, Gabriel, contento de saludarte a ti y a todos nuestros amigos de Norte Económico. En esta ocasión tendremos un episodio muy interesante sobre las condiciones de vivienda en nuestro país, con un gran invitado.
GC: Totalmente de acuerdo contigo, Alex. Este episodio será de gran interés para las personas que nos escuchan, tomando en cuenta la compleja dinámica que se ha vivido en el mercado de vivienda a lo largo de la pandemia, pero en esta ocasión, la verdad, otra vez estamos de plácemes. Nos acompaña Carlos Martínez Velázquez, Director General del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores, Infonavit.
CM: Hola, Gabriel; hola, Alejandro, muchas gracias por la invitación.
GC: Al contrario, gracias por honrarnos con tu presencia. Seguro serán muy interesantes tus comentarios, mi estimado.
AP: Estimados amigos de Norte Económico, en esta ocasión contamos con la participación de Carlos Martínez, Director General del Infonavit. Carlos cuenta con una licenciatura en Ciencia Política por el ITAM y una maestría en Política Energética y Gestión Medioambiental por la Facultad Latinoamericana de Ciencias Sociales, así como una amplia experiencia tanto en el sector público como privado. Carlos, qué gusto tenerte en Norte Económico, bienvenido, esta es tu casa.
CM: Muchas gracias.
GC: Estimado Carlos, ya para dar inicio a la plática, el Infonavit, que tú diriges, ha sido una institución muy importante para el cumplimiento del derecho a la vivienda de los trabajadores desde su creación en 1972, por Jesús Silva-Herzog si no mal recuerdo. Considero que vale la pena iniciar nuestra conversación de hoy con un comentario inicial, ofreciendo a nuestros seguidores una breve historia del Infonavit, su función, así como cualquier aspecto relevante que creas conveniente comentar de inicio.
CM: Claro que sí. El Infonavit surge precisamente en 72; el primer Director fue Jesús Silva-Herzog, y se hace por una iniciativa de empresarios que venían años atrás desarrollando vivienda junto con la creación de empresas. Era parte de lo que se hacía en el país: los propios empresarios ponían casas cercanas a las fábricas y demás. Eso se volvió incosteable; se creó primero un Fondo de Vivienda Nacional, el FOVI, y después ya vino el Infonavit, se hace un acuerdo y se mete a la Constitución como un derecho laboral. Eso es algo bien relevante, porque muchas veces no se considera o no se ve al Infonavit como una institución de la seguridad social, pero se mete como un derecho laboral en el 72 y se determina que todas las empresas van a aportar el 5 por ciento de los salarios de los trabajadores para crear este fondo común, y este fondo pueda financiar vivienda para esos mismos trabajadores.
Con esto trataban de garantizar lo que ya venía en el artículo constitucional, en el 123, para hacerlo. Y tuvo después momentos distintos el fondo: tuvo primero un momento donde construía con ese fondo común, hacía las propias casas; después tuvo otro momento donde hacían promociones de vivienda, es decir, había un privado que construía las casas y el Infonavit daba una especie de crédito puente, precisamente con el fondeo que llegaba, y finalmente, en la última parte de la historia institucional, el Infonavit ya ha sido más de cuentas individuales, se unió al Sistema de Ahorro para el Retiro, es parte del SAR, y se usan esas cuentas individuales para dar créditos individuales a las personas y que el mercado hipotecario, la construcción de vivienda se desarrolle por su lado.
Entonces ha tenido una historia importante, pero los trabajadores se tienen que dar cuenta, o más bien tienen que saber que el Infonavit es una banca patrimonial, es un dinero de ellos, es un ahorro de ellos, y ese ahorro tiene dos fines: si no lo usan para vivienda o cualquiera de los fines de la ley, les va a dar rendimientos para su pensión, y cuando se retiren, si están en el régimen 97, se anexará a la Afore que tengan y aumentará su tasa de reemplazo, mientras que si lo usan para vivienda, pueden también aumentar su patrimonio.
Lo que yo digo es que el Infonavit es este fondo que tiene una diversificación de inversiones, una parte se puede invertir en hipotecas y la otra parte se complementa con el ahorro para el retiro, y desde luego tiene distintos riesgos y rendimientos para las personas.
GC: Qué interesante historia nos cuentas, porque la verdad muchos conocemos el Infonavit, hemos visto el edificio cuando pasamos en el sur de la ciudad, pero no se conocen este tipo de transformaciones tan importantes que han tenido. Muchas gracias por compartirlo.
AP: Estimado Carlos, muchas gracias por estos comentarios iniciales. Como bien menciona Gabriel, siempre es interesante entender de dónde surge el Infonavit y, sobre todo, la función tan importante que tiene. Y bueno, pasando a otros temas, en este podcast hemos analizado en muchísimas ocasiones y desde varios ángulos la fuerte recesión del 2020 ocasionada por la pandemia. También hemos platicado sobre las expectativas de recuperación para este 2021 y, obviamente, los desafíos que presenta el panorama actual en varios sectores o industrias de la economía. ¿Podrías compartirnos, desde la óptica del instituto que tú diriges, una visión sobre la situación del sector de la vivienda en México ante la pandemia y esta fuerte recesión económica del año pasado, por favor?
CM: Claro que sí. Nosotros la vivimos de manera fuerte; como saben, cuando inició la pandemia el año pasado y se cierra la economía, uno de los sectores que cierra es la construcción, y la construcción de vivienda particularmente tuvo una fuerte desaceleración, porque se cierran de tajo todas las obras que había en proceso. Eso ha hecho que la oferta todavía no llegue a una recuperación plena, pero en esos primeros momentos fue complicado que siguieran construyendo.
Desde el Infonavit, lo que nos dimos a la tarea fue analizar qué nos tocaba hacer ante la crisis. Primero, sabíamos que era una crisis exógena, y por otro lado, sabíamos también que había un tema de distancia social, que era la recomendación primordial que habían hecho las autoridades de salud. Esta distancia social implicaba necesariamente que la economía funcionara diferente. Empezamos a ver en los primeros meses pérdida de empleo en todo el país, y como saben y ya lo decía, el Infonavit es una prestación laboral y, además, todo el sistema que tiene para la cobranza de los créditos, por ejemplo, se hace primordialmente a través de la cobranza de los patrones. Entonces, cuando alguien se separa de su relación laboral o pierde su empleo, el Infonavit tiene otras capacidades para cobrar, pero definitivamente no es lo mismo que cobrar por nómina o como esta instancia recaudatoria que es el Infonavit.
Sabíamos que podía pasar eso, estábamos observando ese tipo de medidas, y por lo tanto habilitamos desde el principio una serie de medidas. Después, por supuesto, acompañamos a la Comisión Nacional Bancaria y en general al sector financiero, pero lo primero que hicimos fue: 1) mantener nuestra operación, y la mantuvimos durante todo el periodo, nunca cerramos, estuvimos operando prácticamente con 20 por ciento del personal y colocando más o menos, ya en el agregado, el mismo número de crédito salvo (en) abril y mayo del año pasado. Después, para nuestros acreditados dimos una serie de medidas para que pudieran diferir sus pagos, pedir prórrogas sin intereses y demás, que duraron hasta seis meses. Después habilitamos otra parte para patrones. La ventaja del Infonavit es que al ser una instancia recaudatoria y también habilitar la relación con los patrones, pudimos hacer programas para diferir el pago de cuotas patronales sin intereses. Todo esto sirvió para que pudiéramos, desde la parte de crédito, tener una cartera que no se deterioró al ritmo que se deterioró el empleo, por ejemplo; que pudiéramos también acompañar la recuperación hacia final de año, cuando se empezó a recuperar; y que el sector de la construcción tuviera la confianza de que sus construcciones iban a tener la salida.
Por el lado de la oferta, lo que nos tocó hacer fue promover ante el Consejo Nacional de Salubridad que la industria de la construcción (particularmente nuestro interés era vivienda) fuera declarada como industria esencial. Eso ocurrió en el mes de mayo, y a partir de ahí la oferta se empezó a levantar y se empezaron a reactivar construcciones. Esto permitió que tanto la oferta como la demanda no tuvieran una distancia enorme, que pudo haber sucedido de haber seguido parado el sector de la construcción.
Entonces, al final el Infonavit pudo colocar, en un año complicado como el pasado, 475 mil créditos, dispersar 213 mil millones de pesos en la economía. A mí me gusta hacer esta comparación, porque creo que habla de la magnitud de las acciones y de la crisis económica: cuando fue la crisis de 2009, por ejemplo, el Infonavit tuvo una caída en los créditos hipotecarios de 9.5 por ciento. En esta crisis económica solo hubo una caída del 3 por ciento en la colocación de los créditos hipotecarios. Esto te habla de que, ante magnitudes distintas, las acciones que hace una institución para preservar el nivel de crédito importan. Entonces, esto permitió seguir colocando créditos en todo el periodo. Y ahora lo que observamos -y se ve en todo el país- (es que) tienes un faro importante de la recuperación, que es toda la industria manufacturera, y es donde además se ubica la mayoría de nuestros acreditados. De un portafolio activo de prácticamente 6 millones de trabajadores con crédito, la mayoría se ubica en el sector manufacturero-industrial y la otra gran parte en el sector comercio. Digamos que si solo tuviéramos esos dos sectores entre nuestros acreditados, el sector comercio ha tenido una recuperación mucho más lenta, porque ahí todavía hay temas estructurales como la distancia de las personas, que impiden que puedan operar a capacidad plena, mientras que en el lado industrial ya observamos una recuperación franca del empleo, incluso ya está en niveles superiores a los que había antes de la pandemia.
Por otro lado, el propio sector de la construcción... Salía recientemente el Indicador de Confianza Empresarial de las empresas constructoras; ya volvió al terreno positivo después de muchos meses en el terreno negativo. Entonces, la industria de la construcción ya se está levantando, tiene expectativas importantes hacia adelante, y por otro lado, tienes una industria que recupera empleos y esa recuperación de empleos incide positivamente en que las personas estén dispuestas a sacar un crédito.
Lo que vemos hacia adelante o hacia el cierre de este año es una economía que empieza a recuperarse, y trabajadores que siguen teniendo acceso al crédito y apetito por comprar vivienda. Incluso en el sector bancario, el crédito hipotecario fue el único segmento que no tuvo una afectación mayúscula, comparado con otros segmentos de crédito. Nosotros estamos seguros de que estas condiciones hacen que el sector inmobiliario sea un faro de la economía y pueda jalar a otras industrias, porque la industria de la construcción además representa 6 puntos del PIB y está ligada a muchas ramas industriales que dan proveeduría a toda la cadena de construcción. Creemos que esto es importante y el papel del Infonavit ahí es muy relevante para que se mantenga o acompañar la recuperación económica.
GC: Oye, Carlos, no puedo estar más de acuerdo contigo en que la recuperación económica se está dando. Nosotros en el equipo de Análisis de Banorte tenemos un pronóstico de crecimiento del PIB de 5.9 por ciento, ubicándonos en el extremo más optimista de los diferentes analistas. Lo estamos viendo; ese dato de construcción de marzo en la producción industrial fue una recuperación bien importante. Me queda claro que ustedes más que lo vieron, y una cosa importante que mencionabas: yo creo que la construcción sigue siendo uno de los termómetros más importantes de la economía mexicana. Yo recuerdo haberlo escuchado desde hace 20 o 30 años y sigue siendo bastante vigente, como tú bien lo comentas.
Ahora, habiendo ya comentado los efectos que tuvo la pandemia y ustedes cómo reaccionaron, creo que esa parte de que se haya nombrado a la industria de la construcción como esencial fue vital para poder ver la recuperación, acompañando la parte manufacturera, que fue de las otras que estuvieron ahí como actividad esencial. Pero, siendo un poquito prospectivos, ¿cómo ven la reactivación en general, pero más hacia adelante, del mercado de vivienda? Pasando este efecto de recuperación de una caída tan fuerte el año pasado de la actividad económica, ¿cuál es su expectativa para los próximos años? Y aquí te quiero hacer una pregunta que... Lo vimos en la banca, tú acabas de comentar que justamente el crédito hipotecario fue de los menos afectados con respecto a los otros tipos de crédito como consumo, etcétera, y observamos que (con) la pandemia, junto con la tecnología ya existente, (hubo) una aceleración bien importante de la digitalización, entre otras cosas, teletrabajo, el home office famoso, y en ese sentido, vimos que algunos de nuestros acreditados también, en lugar de pagar una renta en un departamento pequeño cerca del centro urbano donde trabajan, ahora a lo mejor no tienen que ir a trabajar todos los días de la semana o de plano lo pueden hacer desde su casa, y prefieren comprar una casa y vivir en los suburbios, con mayor amplitud, de mejor medida. Claramente esto te habla del sector servicios en el que es posible el home office, porque tú comentabas que la mayoría de los acreditados son de manufactura y comercio, no necesariamente pueden hacer todo desde home office. Pero, ¿ustedes qué tanto han observado eso y cuáles son sus perspectivas hacia adelante, estimado Carlos?
CM: Bueno, hacia adelante estamos muy optimistas del sector. Estamos también en un momento de financiamiento, que permite que tanto la banca como el Infonavit puedan seguir dando crédito, hay mucha liquidez en la parte hipotecaria, incluso las tasas de referencia están en niveles relativamente bajos, y nosotros en Infonavit, ya en este mismo mes de junio está el nuevo crédito Infonavit.
Este nuevo crédito da cuenta de nuestra perspectiva: lo que hicimos fue, por ejemplo, tener tasas diferenciadas por nivel de ingreso y con una lógica al revés que los bancos: en los bancos normalmente tratan de que los sujetos de menor riesgo enfrenten mejores condiciones financieras, menor tasa de interés, por ejemplo. En nuestro caso, lo que hicimos fue, atendiendo al mandato social que tiene Infonavit, decir "bueno, los sujetos que son relativamente de mayor riesgo, es decir, quienes ganan menos, van a enfrentar las menores tasas de interés". Entonces, el nuevo crédito está iniciando con tasas del 2 por ciento fijas en todo el periodo a 28 años. Son créditos hipotecarios que creemos que van a animar o impulsar la demanda de vivienda económica, que era algo que estaba faltando, hay que decirlo. La vivienda económica había tenido un desfase que viene desde 2015, y ha venido teniendo una caída regular cada año. Nosotros creemos que al dar un financiamiento barato para los trabajadores, va a tener un impulso esa demanda. Y luego nuestras tasas de interés empiezan a subir hasta llegar al 10.45 fijo para quienes ganan más de 13 mil pesos, que son más o menos los sectores donde atiende el instituto mayoritariamente. Entonces, nuestro nuevo portafolio trae una tasa ponderada del 8 por ciento, y esto da cuenta de que nuestra expectativa es que el mercado siga creciendo y siga habiendo oportunidades para el sector de la construcción. Esto, digamos, en términos generales y a lo mejor podría ser a mediano plazo.
Por otro lado, son las tendencias de la vivienda. Ahí creo que es bien relevante lo que dices, y es todavía más relevante cuando piensas en el Infonavit como una prestación laboral. Al ser una prestación laboral, nosotros nos tenemos que adaptar a cómo se mueve el mercado de trabajo, y efectivamente, creo que habrá una división entre los tipos de trabajo muy importante. Como bien dices, la parte manufacturera o de comercio difícilmente va a migrar al home office. A lo mejor habrá horarios escalonados o algunas prácticas derivadas de la pandemia, pero definitivamente no puedes armar un coche a distancia, va a ser complicado, aunque seguramente en varios años se va a poder hacer.
Y la otra parte, que efectivamente es una economía (INAUDIBLE), tendremos que ver cuáles son esas condiciones laborales. Por ejemplo, en lo que se llama la economía naranja, las industrias creativas, lo que vemos es que muchos de sus trabajadores no tienen prestaciones de la seguridad social. Se trata de trabajadores que son formales fiscales, pagan sus impuestos, emiten sus recibos de honorarios pero no están inscritos a la seguridad social formal, como lo es el Seguro Social o el Infonavit. Esto hace complicado para nosotros atender a esa población, sin embargo, ahí creo que el papel relevante lo va a tener todo el sector financiero, que va a poder ofrecerles un tipo de créditos para las viviendas a las que ellos aspiran.
En nuestro caso, tendremos que adaptarnos a lo que suceda en el mercado, sobre todo manufacturero y de comercio, que son los principales, y también tendremos que adaptarnos a las formas de vida. Y eso es un poco hacia donde queremos apostarle al tema de crédito. Por ejemplo, el año pasado iniciamos con el crédito corresidencial, que era una demanda que traía la gente, que decía "oye, yo quiero juntar el crédito con mi mamá, o quiero juntar mi subcuenta con mi mamá, mi papá, mi pareja o con quien quiera". Y lanzamos Unamos Créditos, que es una iniciativa donde nosotros, al tener las dos cuentas de ahorro individual, podemos unirlas y sacar un crédito para una casa de mayor valor. Esto ha tenido implicaciones muy importantes para la conformación de patrimonio, porque la gente, sobre todo quienes tienen más de 50 años -que normalmente tienen bajos montos de crédito por su edad-, de repente dicen "bueno, lo que me pueda dar de crédito con el de mi hijo que está entrando al mercado laboral, podemos comprar una casa de mayor valor, y es la herencia que le estoy dejando a mi hijo". Y como eso, a lo que le queremos apostar es a flexibilizar el uso de la cuenta de vivienda, para que más bien las personas se unan para... Y este crédito lo queremos aumentar hacia tres o cuatro personas; la idea es que puedan juntar su ahorro patrimonial y tener inmuebles de mayor valor. Esto, desde luego, va a tener un efecto sobre la oferta, porque la señal sería que los desarrolladores se muevan a construir vivienda de mayor valor, mayor tamaño, etcétera. Entonces, esa es una de las tendencias que observamos, que la gente está dispuesta a tener esta unión de créditos.
La otra parte, que tiene que ver con vivir en espacios más amplios o que tienen que ver con oficinas, ahora con el home office y demás, también es relevante, y ahí nos enfrentamos con un problema estructural del lado de la oferta, que tiene que ver con el desarrollo urbano en general. Lamentablemente, el 90 por ciento de los municipios no cuenta con un plan de desarrollo urbano, y al no contar con un plan, la verdad es muy difícil predecir el desarrollo de las zonas habitables. Si tú ves países como Estados Unidos, cada una de las ciudades tiene planes de desarrollo urbano a 25 años, y eso te permite ir viendo hacia dónde se va a ir desarrollando la ciudad, cuáles son las áreas habitables y los servicios disponibles en cada una de esas áreas. En el caso mexicano, no existen estos planes de desarrollo urbano, y esto impide tener una previsión de qué va a suceder con la oferta, hacia dónde se va a mover. Eso provoca que de repente haya proyectos muy interesantes, pero aislados. Puede haber un proyecto súper interesante ubicado cerca de rumbos con casas de un nivel bastante bueno de precios, etcétera, pero es un proyecto aislado, y a lo mejor tiene que ver con quién sabe cómo consiguieron el permiso y ahí está el proyecto, pero eso no acaba teniendo un impacto en lo macro, porque no hay planes de desarrollo urbano. Entonces, en lo que hemos trabajado entre todas las instituciones del sector de la vivienda es vincularnos para hacer esos planes de desarrollo urbano, y eso -empezar a hacer planeación a largo plazo- nos va a llevar hacia un punto donde sí podamos decir "oye, la vida se va a desarrollar hacia aquí", cuál es el óptimo de crecimiento de las manchas urbanas, porque eso implica también el gasto fiscal de recursos. Imagínate que en los últimos años las manchas urbanas han crecido seis veces y la población dos veces. Tiene que ver obviamente con una lógica de vivienda unipersonal, pero, por otro lado, (es) un tema de descontrol urbano y acaba costando carísimo después dotar los servicios.
Entonces, sí tenemos que empezar a pensar que, en el caso de México, lo que yo veo como tendencia es que las ciudades se van a empezar a compactar y a ser mucho más densas, sobre todo las ciudades medias, a la vez que puede haber proyectos hacia los suburbios, derivado de una necesidad nueva que te genera el teletrabajo.
AP: Qué comentarios más interesantes, estimado Carlos, y tocar estos temas sobre cambios de tendencia tan importantes como los que ya mencionaron: qué va a pasar con el futuro del trabajo, es algo que en el Foro Económico Mundial se ha estado discutiendo a lo largo de este año, después de estos efectos tan adversos de la pandemia. Inclusive ahora que la OCDE acaba de dar a conocer su documento de Perspectivas Económicas, también se discute mucho sobre este proceso de urbanización del cual ya comentaste, las estrategias del Infonavit hacia adelante.
Yo creo que otro tema que también se vuelve fundamental tiene que ver con cuestiones de sustentabilidad, obviamente enfocado en aspectos medioambientales. Dentro de esto, ¿cuál es la visión del instituto’, ¿qué es lo que tienen planeado, cómo están incorporándose a esta tendencia global tan importante sobre temas de sustentabilidad, estimado Carlos?
CM: Ahí, la verdad (y eso es a lo mejor un sesgo personal)... Pero yo he encontrado que el Infonavit, si bien ha sido reconocido por iniciativas del pasado en términos de ecotecnologías y demás, a mí francamente no me gusta. Te voy a decir por qué: porque el tema o lo que hemos visto, por ejemplo, en los catálogos de emisiones de CO2 y demás, es que la vivienda en sí misma en México ha tenido una transición relativamente buena hacía ser energéticamente eficiente, pero lo que sigue teniendo mayor incidencia en las emisiones es el transporte que usan de la vivienda al trabajo, y ese es un tema que no se resuelve necesariamente con hacer más eficiente la vivienda, sino en dotar de sistemas de transporte público -o de opciones de movilidad, para dejarlo mucho más abierto- que ayuden a reducir esas emisiones de la casa al trabajo.
Desde nuestra perspectiva, estamos trabajando para que haya un único indicador de eficiencia energética; trabajamos con la Agencia Alemana de Cooperación para hacer un índice que se llama “Así se Vive”, y es el estándar europeo de medición de desempeño del hogar. Lo que estamos haciendo es que ese sea nuestro indicador sobre la vivienda más eficiente. Esta eficiencia o el indicador te da una serie de puntos a la vivienda, lo que hace es medir desde la orientación de la vivienda hacia el sol (por ejemplo, eso es muy relevante para el tema de termicidad), los materiales que usa la vivienda y demás. Eso te da un puntaje y una clasificación de la vivienda; la mayoría de nuestras viviendas están en un punto medio, es una escala de la A hasta la F, y la mayoría de las viviendas se vende en C. Entonces, ahí estamos seguros de que hemos ido avanzando hacia unas casas que cumplan con materiales, con ubicación, etcétera, que pueden ser relativamente sustentables, pero sigue siendo la parte urbana la duda de cómo se van a resolver los temas de transporte y movilidad, por qué son los que tienen mayor incidencia en el tema de emisiones de carbono. Sí es un tema que se tiene que acompañar con una visión urbana robusta. Ya en esta administración se ha hecho una reforma a la Constitución en materia de movilidad y la SEDATU, que es la encargada de ese tema, ha estado trabajando en esquemas de movilidad, de manuales de calles, etcétera, y el reto es que haya una adopción a nivel local, porque eso es un tema eminentemente local y que se hace con la ciudadanía.
El tema de transporte público resulta también complicado, porque está sujeto a concesiones a transportistas, etcétera, pero es un tema que se tiene que trabajar a largo plazo, y desde nuestra perspectiva, es precisamente utilizar estos indicadores, empujar vivienda que sea sustentable. Recientemente el Infonavit hizo una colaboración con la Comisión Nacional de Vivienda y con una desarrolladora que se llama Vinte, por ejemplo, para un proyecto de casas sin gas que ganó recientemente un premio en Dinamarca. Hay que movernos hacia allá, pero también hay que resolver el tema urbano que acompañe a la vivienda. Finalmente, eso es lo que en los catálogos de emisiones te complementa la emisión total por temas urbanos.
GC: Qué interesante todo lo que comentas, Carlos, sobre todo esta visión de sustentabilidad mucho más amplia, más holística que sin duda nos hace mucha falta y da mucho gusto saber que se está haciendo algo al respecto; y que hay gente que sabe como tú, en este sentido, el rumbo que se debe seguir. El planeta es el único que tenemos hasta ahorita, tenemos que cuidarlo, entre otras cosas.
Carlos, quisiéramos si nos puedes compartir aspectos, dado que ya nos platicaste de una reforma, pero ahora te quiero preguntar sobre la reforma a la Ley del Infonavit que fue promulgada en diciembre del año pasado, no sé si quisieras platicarnos un poquito los aspectos más relevantes de esta reforma, las implicaciones y modificaciones a otras leyes como las de pensiones que tienen incidencia, como tú bien lo has dicho, el Infonavit al ser parte del SAR. De igual forma, agradeceríamos muchos si nos compartes los detalles del nuevo crédito hipotecario si te es posible. Muchísimas gracias.
CM: Claro que sí, Gabriel. La reforma a la Ley del Infonavit creo que fue un ejercicio muy interesante, inició en octubre del año pasado con una iniciativa que lanza el Ejecutivo Federal y que derivó después en un diálogo entre el sector empresarial y el sector sindical, que son parte de la gobernanza del instituto. Estuvimos haciendo revisiones continuas del texto legislativo con las propias cámaras, y finalmente creo que sale una reforma muy importante y que cambia de rumbo al Infonavit.
Les voy a decir cuáles son los aspectos que a mí me gustan más de la reforma. En primer lugar, define que quien tiene acceso a un programa de crédito con el fondo es todo aquel que tenga una cuenta en el instituto. Esto significa para mí un tema de inclusión financiera muy relevante, porque antes de la reforma solo se permitían... sí quienes tenían una cuenta, pero aquellos que solo tenían una relación laboral activa. Entonces, si tú lo piensas, el Infonavit administra 69 millones de cuentas y solo hay 20 millones de cuentas activas. Esos 20 millones eran los únicos que podían pensar en tener acceso a un crédito; ahora el fondo se abre para los 69 millones de cuentas. Ya tocará a nosotros hacer un portafolio acorde a los riesgos, a los rendimientos que queramos tener, etcétera, pero implica transformar completamente el portafolio del instituto, porque ya no está circunscrito a una condición laboral.
La otra parte relevante es que se quita un candado que tenía el Infonavit, que era que no podía dar créditos subsecuentes; solo podías tener un crédito con el Infonavit y la estrategia que tenía el instituto era dirigirlo hacia el crédito hipotecario, para que cualquier otro crédito que sacaras normalmente se cofinanciaba o coparticipaba con la banca, pero no se fondeaba contra el fondo. Ahora la ley ya permite dar créditos subsecuentes, entonces, el Infonavit puede dar un crédito dos, tres, cuatro (veces) sin que limite a las personas, siempre y cuando la persona pague efectivamente su crédito. Entonces, tiene que cumplir con las condiciones, tiene que pagarlo, liquidarlo, y en ese sentido puede tener acceso a diversos créditos, pero esto cambia también toda la estrategia de portafolio, porque antes estábamos dedicados a uno y todo lo demás lo hacíamos con instituciones bancarias; ahora no es que lo vayamos a dejar de hacer: lo podemos hacer, siempre y cuando para nosotros signifique poder seguir dando rentabilidad a quien ahorra nada más, pero abre la posibilidad de que podamos dar créditos subsecuentes y nos ayuda también a estar mucho más cerca del trabajador, a lo mejor darle un crédito hipotecario cuando tiene 25 años y después de que acabe de pagar su casa, ofrecerle un crédito de mejora y después un crédito de ampliación. Esto nos permite estar mucho más cerca del trabajador, acompañarlo verdaderamente a construir un patrimonio valioso para su familia y continuar con esta idea de que la formación de patrimonio no solo es el ahorro que tenga para pensión, sino también ahorras en tener una vivienda de mayor valor.
Entonces, cambia la lógica del instituto y además amplía los objetos de crédito del Infonavit. La reforma permite o especifica en la ley que el Infonavit puede financiar la compra de terrenos, cosa que no se podía; también indica que puede traerse créditos originados con la banca para refinanciarlos a mejores condiciones. Eso ya entre la banca privada lo podían hacer, porque viene de la reforma financiera de 2014, pero en el caso de esa reforma financiera, no se había tomado (en cuenta) al Infonavit para que pudiera también traerse créditos de la banca privada, y ahora nos podemos traer esos créditos para refinanciarlos aunque se hayan originado con la banca. Por otro lado, reconoce... Y este es un asunto también, un planteamiento de visión que tiene que ver con la autoproducción de vivienda, financiar la autoproducción. Esta se confunde muchas veces con la autoconstrucción, pero no son lo mismo: la autoproducción es cuando tú como persona diriges la producción de tu vivienda, entonces, puedes contratar una constructora y estás haciendo autoproducción. Dentro de la misma tú puedes ser quien construya -eso es autoconstrucción-, pero lo que buscamos es financiar modelos de autoproducción que impliquen que el sujeto tenga diversos puntos de financiamiento, que le permitan coordinar a una serie de actores que le hagan su casa. Mucha gente que a lo mejor tiene una casa en un campo de golf... Digo, nada más para poner la desigualdad que implica, porque se critica muchas veces la autoproducción, la autoconstrucción en colonias populares, pero quien construye en un campo de golf está haciendo autoproducción, o sea, contrata un arquitecto, ve sus materiales, contrata un proyectista... Eso es autoproducción. Entonces, todo mundo hace autoproducción, lo que hay que buscar es que el acceso al financiamiento sea formal, desde luego, y que pueda ser acompañado. Eso es lo que buscamos con esta visión de autoproducción.
La otra parte que es relevante es abrir nuevos mercados. Con el crédito para terrenos creemos que se abrirá un mercado importante, también para la propia banca privada; vamos a incursionar en un mercado de poca gente financiando personas para la compra de terrenos. Es un mercado que no se han animado por muchas cosas: hay un asunto estructural del país que tiene que ver con los derechos de propiedad, pero por otro lado, no ha habido una incursión fuerte de la banca hacia esos financiamientos, sin embargo la gente los hace. Nosotros hemos visto, junto el Instituto Nacional del Suelo Sustentable, que más o menos incorporan a las ciudades 90 mil lotes al año, pero estos se incorporan de forma irregular y no tenemos visibilidad sobre las transacciones que se hacen para esa incorporación. El Infonavit, al estar incursionando en este sentido, puede apoyar que esas transacciones se hagan desde la formalidad y con una transparencia clara desde los créditos del fondo, y por otro lado, que los terrenos que se transaccionen cumplan con la seguridad jurídica de las familias. Esto ayudará a que la incorporación de estos lotes, que de todas maneras se incorporan, ahora las personas tengan una opción de financiamiento formal.
Estos son los aspectos que cubre la ley y creemos que es un cambio de juego sobre lo que debe ser el Infonavit. Hacia adelante tenemos que reformar todo nuestro portafolio de créditos, de hecho nos pusimos un plazo hasta el primer semestre de 2023. Vamos a estar revisando todas las opciones crediticias y ofreciendo una serie de nuevas opciones de financiamiento para las personas, tanto para aquellas que tengan una relación laboral activa como para quienes no, para quienes solo tengan una cuenta, quienes quieran comprar un terreno o mejorar su casa. Se vuelve entonces una institución financiera para todo el proceso de vivienda, que puede generar también oportunidades de mercado en otros sectores adyacentes, por ejemplo, la venta de materiales de la construcción y otros.
Por otro lado, estuvimos también participando recientemente en la reforma a la Ley de Pensiones. Si bien ahí no se toca directamente al Infonavit, sino que se hace todo desde la parte de la aportación privada al sistema, lo que sí hemos visto es que quien ahorre... Por eso es importante siempre mencionar que el Infonavit es también un ahorro que sirve para la pensión, que te da rendimiento o que sirve para tu casa, pero quien ahorre en el Infonavit, no saque un crédito en Infonavit y mezcle o decida enviar lo que tiene en el Infonavit a la Afore, podemos alcanzar tasas de reemplazo de hasta el 70 por ciento. Entonces, lo que aporta el Infonavit al sistema de ahorro es bien relevante.
Muchas veces en los estudios que se hacen (por ejemplo, en los propios de la OCDE), siempre dicen que en México la tasa de reemplazo es muy baja porque la aportación también lo es, y solo toman en cuenta la aportación del 6.5 por ciento que se hace en el resto del sistema, pero no toman en cuenta que el 5 por ciento también es parte del SAR. En realidad se está aportando mucho más y las tasas de reemplazo son mucho más altas, sobre todo si tienes en cuenta que lo que estamos viendo en la parte hipotecaria es que se colocan 500 mil créditos al año, pero tienes 20 millones de cotizantes, es decir, muchos de ellos en realidad van a llevar su dinero hacia la parte de la pensión y el Infonavit trabaja para que dé esos rendimientos. De hecho estamos dando rendimientos incluso superiores a los del Sistema de Ahorro para el Retiro, cuando lo ves por ejemplo a 24, 48 meses, que son ahorros previsionales a largo plazo. ¿Por qué? Porque aquí tenemos una inversión en hipotecas que da muy buenos rendimientos, más las inversiones en valores del fondo.
Entonces, es relevante que el trabajador tenga en cuenta que su dinero en el Infonavit tiene rendimientos y puede decir cómo usarlo. Yo siempre digo que tienen que ver el sistema de ahorro en su conjunto. Tienes tres subcuentas: la de cesantía/pensiones, la de ahorro voluntario y la de vivienda. Cada una tiene reglas de salida distintas, cada una tiene riesgos y rendimientos distintos, y las tienes que usar de manera inteligente para complementar todo tu patrimonio y te sirvan como seguro en tiempos difíciles. En el caso de la cuenta de pensiones, puedes retirar cuando hay desempleo; en la parte de vivienda puedes construir un patrimonio físico; en la de ahorro voluntario puedes acumular dinero que te da también un rendimiento interesante. Entonces, tienes que ver el sistema completo y cómo tienes una serie de opciones de inversiones alrededor de ese mismo sistema; esa es la invitación que tratamos de hacer también a los que tienen una cuenta en el Sistema de Ahorro para el Retiro.
Luego, derivado de la reforma a la ley, de todo esto que abre hacia adelante, dimos precisamente el paso de hacer el nuevo crédito Infonavit. Esta ya era una exigencia de los propios trabajadores que decían o percibían que el Infonavit era relativamente más caro que la banca, por ejemplo, que decían "oye, traen una tasa fija del 12 por ciento", etcétera. Nosotros nos pusimos a analizar cómo podía ser mucho más eficiente nuestro crédito; cómo podíamos utilizar las herramientas y las ventajas que te da el Infonavit para hacer un crédito mucho más asequible para la gente.
Hicimos varios cambios importantes: en primer lugar, como ya lo decía, tasas diferenciadas que inician en el 2 por ciento para quien gana el salario mínimo y suben hasta el 10.45 por ciento. Eso te da un crédito que, para la mayoría de nuestros acreditados, va a rondar en tasas promedio del 8 por ciento.
En segundo lugar, Infonavit pone una tabla de amortización fija a lo largo de todo el periodo, entonces cuando se termina tu tasa de amortización vas a saber exactamente cuánto vas a pagar y permite que las familias puedan tener una mejor previsión financiera. Otra cosa que es muy relevante es que antes de este crédito, la cuota patronal...cuando tú tenías un crédito pues el patrón sigue aportando el cinco por ciento porque es una obligación de ley, pero ese cinco por ciento se le iba a complementar la mensualidad del crédito. Entonces, esta misma cuota patronal se iba por ejemplo para pagar intereses. Lo que hicimos fue modificar el esquema, la cuota patronal ahora se va a pre-amortizar capital, se va directo ahí. Da una ventaja adicional al trabajador, cuando esté empleado en el sector formal su crédito se va a ir muy rápido, porque el patrón va a estar inyectando a capital cada bimestre. En ese cambio estructural que hacemos de crédito, lo que buscamos es que haya mayor demanda por crédito hipotecario. Creemos que eso va a incidir también en la parte de la oferta y estamos invitando a que los trabajadores vean cómo cambiar la lógica del instituto tiene beneficios específicos en el tema, por ejemplo, de crédito.
Y así adelante pues tenemos también el reto del tema urbano, como ya lo decía. Las propias reglas de otorgamiento de crédito de Infonavit que surgieron a raíz de una reforma, por ejemplo, prevén temas ya de movilidad, de equipamientos públicos. Con ellos, entonces decimos "si los desarrollos no tienen esos satisfactores, yo no voy a poner mi financiamiento ahí". Porque el Infonavit sí puede moldear la oferta de vivienda a través de las reglas de acceso.
Es una ventaja que creo que pocos jugadores en el mercado tienen, simplemente por el tamaño. Si no hay salida de la oferta a través del Infonavit, pues ningún constructor se va a animar. Pero si la hay, nosotros tenemos herramientas para que sea mucho mejor y de mayor calidad. Lo que estamos trabajando ahora y parte de lo que surge de la reforma.
GC: Muchísimas gracias, Carlos, creo que fue muy interesante que elaboraras y detallaras los puntos más importantes de estos dos cambios de ley y cómo esto se integra con todo lo que has comentado del camino que se está viendo al que estás dirigiendo el Infonavit. A toda esa adaptación de nuevas circunstancias laborales y de vivienda.
Ha sido muy interesante la charla y llegamos ya al final del podcast en donde como tú sabes, lo que hemos hecho ya se hizo tradición, es hacer una pregunta más de carácter personal para conocer a las personalidades que nos acompañan en el podcast y pues en este sentido, ahora te pedimos una recomendación. Alex, no sé si quieras ahondar en este sentido.
AP: Sí, muchas gracias por tus comentarios, Carlos, muy interesantes. Estoy seguro que las personas que nos escuchan encontrarán este podcast de gran valor. Y bueno, la última pregunta que le hacemos a nuestros invitados es una recomendación de un vino o un libro, para entender un poquito más la personalidad de nuestros invitados. Así que, por favor, Carlos, ¿qué lectura nos recomiendas o qué vino o ambos? Muchas gracias.
CM: Claro que sí, mira, de lectura, recomiendo este que leí hace un rato, pero creo que es de los que me ha ayudado a plantear qué queremos en Infonavit, se llama House of Debt de Amir Sufi y Atif Mian. Es un libro muy bueno porque habla de cómo se gestó la crisis hipotecaria en Estados Unidos y cómo si, digamos los sistemas de crédito y el propio diseño de las hipotecas fuera más flexible, probablemente hubieran salido mucho más rápido de la crisis. Y es justamente lo que he tratado de hacer, este libro, que lo leí antes de entrar como director del instituto, decía "tienes que flexibilizar el compartir el riesgo con quien le prestas". O sea, la hipotecaria no puede sólo evitar pérdidas, sino que tiene que buscar compartir riesgos, y si diseñas hipotecas con riesgo compartido, puedes hacer que en tiempos difíciles, haya mucha mayor resiliencia financiera. Esto es parte de lo que me ha inspirado a generar programas de reestructuras y demás que hemos hecho, creo que en Infonavit estamos haciendo más reestructuras de los créditos que otorgamos ahora. Y es parte de arreglar un portafolio añejo, que seguían salarios mínimos, etcétera. Pero parte de ésta visión de flexibilizar el pago, la gente tiene disposición a pagar, pero no encuentra la forma de pagar si no hay esta disposición del otro lado de compartir también una parte de la pérdida y el riesgo de tener una vivienda y sobre todo de darla a sectores que tienen menor oportunidad por menores salarios o por el giro en el que trabajan que hay mayor rotación salarial, mayor rotación laboral. Pues tienes que entender eso y tienes que diseñar hipotecas que lo entiendan y que se adapten a los cambios de circunstancia y eso es parte de lo que tratamos de hacer y por eso recomiendo este libro, que creo que es muy interesante.
Leí hace poco también otro, que creo que queda en el contexto global, se llama Amsterdam de Ian McEwan, acerca del periodismo y el poder. Es una novela fantástica, la lees en pocos días, pero tiene que ver con esta manipulación que hay entre los medios y el poder. Quien la lea, entenderá muy bien de lo que hablo. Tiene que ver con alguien por ahí que era Secretario de Estado, alguien que era dueño de un períodico, filtraciones, etcétera. Pero habla de esta relación de la prensa y el poder. Creo que es muy interesante, se retrata muy bien.
En el caso del vino, yo sé que a ustedes les gusta, son casi enólogos aquí en el podcast, pero, la verdad es que yo no soy tan fan del vino, me hace daño el vino tinto y el vino blanco. Me gusta, por ejemplo, si pudiera recomendar algo de producción nacional, La Finca de la Carrodilla, creo que hace vinos espectaculares, pero tampoco soy tan ignorante. Prefiero recomendar mezcal, porque ahí sí la verdad es que me gusta mucho más, a nivel comercial hay uno que se llama Ojo de tigre, que está muy bueno. Pero les recomiendo más bien ir al centro de Oaxaca, en la calle de Abasolo, ahí está la Unión de Palenqueros, van a ver el mezcal, sin etiqueta ni nada. Te sirven un mezcal espectacular, ahí sí les recomiendo y si no, vamos juntos a Oaxaca y vamos ahí al mezcal.
GC: Esa invitación la vamos a tener que concretar en algún momento, se oye muy interesante. Y siempre es fresco escuchar no nada más la tradicional recomendación de vinos, sino, definitivamente un producto mexicano, que además se ha puesto de moda en unos años de manera significativa, como es el mezcal.
Muchísimas gracias por toda la participación y por esas recomendaciones. El libro de House of Debt, la verdad es que refrescas un poco mis ganas de leerlo porque, después de leer muchos de la crisis... ¿cuántos salieron de la crisis de 2008-2009? Yo creo que al menos en mi caso, leí seis, más artículos, etcétera. Ya cuando llegué a House of Debt dije "Híjole, ya son muchos. Otra vez a repetir". Pero la verdad está muy interesante la perspectiva que le das desde el punto de vista inmobiliario; todos tratan el tema sin duda, pero que sea especial y además traiga algunas lecciones de cómo no caer en eso… Ya me volviste a dar ganas de leerlo, mi estimado Carlos.
CM: Está muy bueno, la verdad sí lo recomiendo y te digo que a mí me ayudó mucho a pensar en esto de compartir riesgo, sobre todo porque nosotros damos crédito a población que desde el lado bancario se consideraría de mucho riesgo.
AP: Pues muchas gracias por la recomendación, estimado Carlos y espero que podamos tenerte en alguna otra ocasión aquí en el podcast. Como te dije al principio, esta es tu casa.
CM: Muchas gracias.
GC: Muchísimas gracias, Carlos. Todo lo mejor y que siga en muy buen rumbo el Infonavit. Muchas gracias.
CM: Un gusto.
CG: Hasta aquí Norte Económico, después de una charla muy interesante sobre el mercado de vivienda y esta institución tan importante que es el Infonavit. Estamos muy agradecidos con el Infonavit y con Carlos Martínez, y el equipo por esta entrevista, estos comentarios. Y bueno, buena recomendación de libros y ahora hasta de mezcal, ¿no, estimado Alex?
AP: Sí, estamos ampliando cada vez más el espectro de bebidas, y bueno, la diversidad en términos de libros creo que ofrece una riqueza muy interesante. Los comentarios de Carlos también creo que fueron de gran relevancia para las personas que nos escuchan, así que muchas gracias y nos vemos la próxima semana con una edición semanal de Norte Económico. Un fuerte abrazo a todos.
GC: Fuerte abrazo a todos.